재산세·종합부동산세 계산기

보유세는 실거래가가 아니라 공시가격을 씁니다. 공시가격은 정부가 해마다 3월에 발표하는 값이고 보통 시세의 60%에서 70% 수준입니다. 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 주소만 넣으면 나옵니다.

그 공시가격을 그대로 과세하지도 않습니다. 공정시장가액비율을 곱해 낮춘 금액이 과세표준입니다. 1세대 1주택은 공시가격에 따라 43%에서 45%, 그 밖에는 60%입니다.

그래서 공시가격 7억짜리 1주택이면 과세표준은 7억이 아니라 3억 1,500만 원입니다. 여기에 세율을 매깁니다.

혜택이 두 가지인데 기준이 다릅니다. 공정시장가액비율 43~45%는 공시가격이 얼마든 1세대 1주택이면 받습니다. 반면 세율을 0.05%p 깎아 주는 특례세율은 공시가격 9억 이하일 때만 받습니다.

그래서 공시가격 10억짜리 1주택은 비율은 45%로 낮게 받지만 세율은 표준세율을 씁니다. 9억과 9억 1천만 원 사이에서 세율이 한 단계 바뀝니다.

1세대 1주택은 세대원 전부를 합쳐 집이 한 채여야 합니다. 본인 명의로 한 채라도 배우자나 세대원이 다른 집을 갖고 있으면 해당하지 않습니다.

재산세 본세는 과세표준에 누진세율을 매긴 금액입니다. 6천만 원 이하 0.1%, 1억 5천만 원 이하 0.15%, 3억 원 이하 0.25%, 그 초과 0.4%입니다.

도시지역분은 과세표준의 0.14%입니다. 재산세액에 곱하는 것이 아니라 과세표준에 곱합니다. 그래서 금액이 큽니다. 공시가격 3억짜리 1주택이면 본세가 9만 9천 원인데 도시지역분이 18만 원입니다. 본세보다 큽니다.

지방교육세는 재산세 본세의 20%입니다. 도시지역분에는 붙지 않습니다.

세 가지를 합쳐 20만 원을 넘으면 7월과 9월에 반씩 나눠 고지합니다. 넘지 않으면 7월에 한 번에 옵니다.

종합부동산세는 사람별로 전국의 집 공시가격을 합쳐 계산합니다. 1세대 1주택은 12억, 그 밖에는 9억을 빼 주고, 남은 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱한 것이 과세표준입니다.

공시가격 15억짜리 1주택이면 (15억 − 12억) × 60% = 1억 8천만 원이 과세표준입니다. 여기에 0.5%를 매기면 90만 원이 나옵니다.

여기서 끝이 아닙니다. 같은 집에 재산세도 이미 붙어 있으므로 겹치는 몫만큼 재산세를 빼 줍니다. 이중과세를 막는 장치입니다.

3주택 이상이면서 과세표준이 12억을 넘으면 세율이 갈립니다. 일반은 최대 2.7%, 중과는 최대 5.0%입니다. 3주택이어도 과세표준이 12억 이하면 세율은 같습니다.

1세대 1주택자에게만 있는 공제입니다. 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%가 나이로 깎이고, 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%가 보유 기간으로 깎입니다.

두 가지를 겹쳐 받을 수 있습니다. 70세이면서 15년을 살았다면 40% + 50% = 90%지만 한도가 80%라 80%까지만 깎입니다.

오래 산 집 한 채를 가진 은퇴자의 종부세 부담을 덜어 주려는 장치입니다. 다주택자는 이 공제를 받지 못합니다.

재산세도 종부세도 과세기준일이 6월 1일입니다. 그날 등기부에 이름이 올라 있는 사람이 그해 치를 전부 냅니다. 며칠 갖고 있었는지는 따지지 않습니다.

그래서 집을 팔 때는 5월 31일까지 잔금을 치르는 편이 유리하고, 살 때는 6월 2일 이후가 유리합니다. 하루 차이로 한 해 보유세가 왔다 갔다 합니다.

실무에서는 이걸 알고 잔금일을 조정하거나, 조정이 어려우면 매매계약서에 보유세를 나눠 부담하기로 적기도 합니다. 세법상 납세의무자가 바뀌는 것은 아니고 당사자끼리의 약속입니다.