양도소득세 계산기

양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 양도차익에 매깁니다. 판 금액 전체가 아닙니다.

필요경비에는 취득세, 중개수수료, 법무사 비용, 그리고 자본적 지출이 들어갑니다. 자본적 지출은 집의 가치를 올리거나 수명을 늘린 지출입니다. 샷시 교체, 발코니 확장, 난방 교체가 여기 듭니다.

반면 도배, 장판, 페인트, 싱크대 교체 같은 수선비는 필요경비로 인정되지 않습니다. 살면서 쓴 유지비로 보기 때문입니다. 영수증과 계좌이체 기록을 남겨 두어야 인정받습니다.

1세대가 집 한 채를 2년 이상 보유하고 팔면 양도가액 12억까지 비과세입니다. 조정대상지역에서 산 집은 2년 이상 거주까지 해야 합니다.

12억을 넘어도 전부 과세하는 것이 아닙니다. 양도차익 중 12억을 넘는 비율만큼만 과세합니다. 20억에 팔았다면 (20억 − 12억) ÷ 20억 = 40%만 과세 대상입니다.

1세대는 본인과 배우자, 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족을 말합니다. 본인 명의로 한 채여도 배우자가 다른 집을 갖고 있으면 1세대 1주택이 아닙니다.

장기보유특별공제는 표가 두 개입니다. 표1은 3년부터 해마다 2%씩 붙어 15년에 30%가 상한입니다. 토지, 상가, 다주택이 여기 해당합니다.

표2는 1세대 1주택 전용입니다. 보유 기간으로 3년 12%에서 시작해 해마다 4%씩, 10년에 40%가 됩니다. 거기에 거주 기간으로 또 최대 40%가 붙어 합쳐서 80%까지 갑니다.

표2를 쓰려면 2년 이상 실제로 살아야 합니다. 사지 않고 세를 놓았다면 1주택이라도 표1을 적용해 최대 30%밖에 못 받습니다. 20억짜리 집이면 이 차이가 수천만 원입니다.

3년을 못 채우면 장기보유특별공제가 아예 없습니다.

주택과 조합원입주권은 1년 미만 보유 시 70%, 1년 이상 2년 미만은 60%입니다. 기본세율이 아니라 이 단일세율을 씁니다.

분양권은 더 셉니다. 1년 미만 70%, 1년만 넘으면 60%이고 그 뒤로는 내려가지 않습니다. 분양권은 아무리 오래 갖고 있어도 60%입니다.

토지와 상가는 1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만 40%이고 2년을 넘기면 기본세율(6~45%)로 돌아옵니다.

여기에 지방소득세 10%가 더 붙습니다. 70% 구간이면 실질 77%입니다.

조정대상지역에 있는 주택을 2주택자가 팔면 기본세율에 20%p, 3주택 이상이면 30%p가 더 붙습니다. 최고세율이 45%이므로 각각 65%, 75%까지 올라갑니다.

세율만 오르는 것이 아닙니다. 중과 대상이면 장기보유특별공제를 아예 받지 못합니다. 20년을 갖고 있었어도 0원입니다. 두 가지가 겹쳐 세금이 두세 배가 됩니다.

이 중과는 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 4년 동안 유예됐습니다. 그 사이에는 조정대상지역 다주택자도 기본세율만 냈습니다. 유예가 끝나면서 다시 살아났습니다.

2026년 세제개편안에 2027년과 2028년에 한시적으로 완화한다는 내용이 담겼습니다. 파는 시점에 따라 세금이 크게 달라지므로 팔기 전에 그해 기준을 반드시 확인해야 합니다.

국내 상장주식을 증권사 앱으로 사고팔면 소액주주에게는 양도소득세가 없습니다. 대신 팔 때 증권거래세를 냅니다. 종목당 50억 원 이상을 가진 대주주만 양도소득세를 내고, 세율은 3억 이하 20%, 초과분 25%입니다.

해외주식은 다릅니다. 금액과 상관없이 전부 신고 대상입니다. 한 해 동안의 이익에서 250만 원을 빼고 22%(양도세 20% + 지방소득세 2%)를 냅니다. 다음 해 5월에 신고합니다.

같은 해에 판 종목들의 이익과 손실을 합쳐 계산합니다. 그래서 이익이 큰 해에 손실 난 종목을 12월 안에 정리하면 세금이 줍니다. 해가 바뀌면 합칠 수 없습니다.

기본공제 250만 원은 국내주식과 해외주식을 합쳐 한 해에 한 번입니다. 두 번 받지 못합니다.